本報(bào)記者 陳 瀟

　　6月12日晚，新城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）母公司新城發(fā)展控股有限公司（以下簡稱“新城發(fā)展”）在港交所公告稱，與國泰君安、海通國際等機(jī)構(gòu)簽署協(xié)議，擬發(fā)行3億美元、2028年到期的優(yōu)先票據(jù)，所得資金將主要用于同步購買要約。

　　“當(dāng)前，只有具備實(shí)力和穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)才能在國際市場進(jìn)行發(fā)債。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報(bào)》記者表示，此舉為其他民營房企重啟境外融資提供參考，有助于修復(fù)國際資本市場對中國民營房企的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，提振行業(yè)信心。

　　公告顯示，該筆票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)總額約2.94億美元，將用于為同步購買要約提供資金，預(yù)期票據(jù)發(fā)行將于2025年6月26日完成。6月12日，新城發(fā)展發(fā)布的另外一份公告顯示，公司將通過現(xiàn)金購買其尚未償還的2025年到期4.45%優(yōu)先票據(jù)（2025年7月票據(jù)），未償還本金金額為3億美元。

　　“新城發(fā)展傾向于借助美元債優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，償還到期債務(wù)，該策略在當(dāng)前環(huán)境下具有穩(wěn)健性，通過‘以新償舊’可避免短期債務(wù)集中到期引發(fā)的流動性風(fēng)險(xiǎn)，保障公司運(yùn)營。”劉水表示，若發(fā)行成功且市場反應(yīng)良好，能以相對合理成本籌資，提升資本市場信心，為后續(xù)改善融資環(huán)境創(chuàng)造條件。

　　從票據(jù)利率來看，新城發(fā)展此次發(fā)債年利率達(dá)11.88%。“從融資成本看，本次美元債詢價(jià)區(qū)間在11%－13%，在當(dāng)前環(huán)境中偏高。這一方面源于美元利率維持高位及美聯(lián)儲觀望態(tài)度；另一方面反映房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇過程中，投資者對部分民營房企債券仍要求較高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。”劉水表示。

　　值得一提的是，近期，新城系上市公司融資動作頻頻，除本次美元債外，新城系上市公司新城控股5.63億元“吾悅廣場”相關(guān)ABS也于6月初獲上交所受理。

　　新城發(fā)展公告顯示，公司2024年全年?duì)I業(yè)額約892.27億元，其中商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)及租金收入約120.33億元，同比增長13.9%，但公司權(quán)益持有人的凈利潤僅為4.9億元，同比下降44.1%。

　　不過，新城發(fā)展仍具備一定的現(xiàn)金流支撐能力，尤其在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營方面表現(xiàn)穩(wěn)健。截至2024年底，公司在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體達(dá)200座，已開業(yè)數(shù)量達(dá)173座，出租率達(dá)97.97%，為債務(wù)償還提供較強(qiáng)的經(jīng)營性現(xiàn)金流支持。

　　“當(dāng)前民營房企的償債能力對銷售回款依賴較高，銷售端的不確定性是主要變量。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，但新城發(fā)展這類具備穩(wěn)定商業(yè)運(yùn)營能力的企業(yè)，憑借“租金現(xiàn)金流+資產(chǎn)再融資”的組合路徑，有望更快緩解資金壓力。

　　在行業(yè)層面，此次新城發(fā)展的成功發(fā)債也為市場注入信心。早在今年年初，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）就曾發(fā)行5億美元債，在行業(yè)調(diào)整期，率先為房企美元融資“探路”。不過，相較于擁有央企大股東背書的綠城中國，新城發(fā)展作為純民營背景企業(yè)進(jìn)行美元債發(fā)行，具有更強(qiáng)的信號意義。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來，隨著市場情緒改善與政策持續(xù)加力，有望帶動更多優(yōu)質(zhì)民營房企重新進(jìn)入境外融資市場。但整體來看，這一進(jìn)程仍將是漸進(jìn)性的，短期內(nèi)尚難出現(xiàn)大規(guī)模集中發(fā)債潮。

　　劉水表示，綠城中國、新城發(fā)展之后，預(yù)計(jì)更多優(yōu)質(zhì)民營房企可能重啟境外美元融資，但進(jìn)程取決于市場環(huán)境、政策導(dǎo)向及企業(yè)自身資質(zhì)多重因素。